全国房价重回两年前

上一篇文章咱们讲到，即便现在楼市调控放松了不少，各地利好政策频出，但因为疫情的原因，大家对未来不太乐观，都在捂着口袋观望，所以这波政策的效果好不好还说不定。这两天国家统计局公布了4月70城房价数据。从

正文摘要:

上一篇文章咱们讲到，即便现在楼市调控放松了不少，各地利好政策频出，但因为疫情的原因，大家对未来不太乐观，都在捂着口袋观望，所以这波政策的效果好不好还说不定。这两天国家统计局公布了4月70城房价数据。从数据来看，70个大中城市里，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市，分别有47个和50个，比上个月分别增加9个和5个，新房价格出现2015年12月以来的首次同比下跌，二手房价格同比跌幅扩大。2022年前4月，全国新建商品房成交均价在9500元/平左右，低于2020年的均价，房价重回两年前。全国房价重回两年前究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。

全国房价再次破万！楼市的顶，漏了

作者：子非鱼

01 | 楼市继续下探

10月24日，国家统计局披露了9月份各项房地产数据，本号当时就根据数据分析过。

最终得出的结论是：

楼市仍在不断下探。

这主要体现在四个方面。

其一，房地产占经济的权重在下降。前三季度房地产业增加值为55565亿元，占GDP的6.38%。而2021年，房地产占GDP的比重为6.78%，占比下降了0.4个百分点。

其二，房地产投资额下调幅度仍在扩大，房地产销售额与销售面积虽然向下调整幅度有所收窄，但在调整当中。

其三，下跌面积仍在不断扩大。70个城市中，新房环比向下调整的城市有54个，而8月份为50个，7月为40个。同比下调城市50个。70个城市中，二手房环比向下调整的城市有61个，8月为56个，7月为51个。二手房同比下跌城市高达63个，占比达到九成。

统计局每月公布的70个大中城市是抽样调查的结果，其反映的是全国整体情况，以此来看，全国目前有90%的城市房价已经调整回了至少两年前。

其四，房价回到三四年前的城市继续增加，已经达到了38个，占比超过一半。其中包括16个中心城市：

哈尔滨、太原、贵阳、石家庄、长春、呼和浩特、天津、南宁、郑州、济南、武汉、青岛、南昌、兰州、乌鲁木齐、沈阳。

这些都是明面上的数据，还有一些暗藏的数据，其实也在佐证着楼市继续下探，比如全国商品房均价。

02 | 全国商品房均价再次跌破万元

之所以用再次，是因为在去年年中全国房价整体见顶之后，今年一季度就已经跌破了万元。

然而，诡异的是，在4月份之后全国商品房均价见底，之后持续攀升，并在7月份冲破万元，8月份创下新高。

诡异之处在于，今年以来商品房销量持续下探，房地产投资持续下探，房地产景气度持续下探，房价调整面积不断扩大，这种趋势至今都没有扭转。但房价却在4月份见底。

在之前的文章中，本号已经解释过，根本原因在于，在普通住宅难免的对立面，豪宅市场一片如火如荼。

北京、上海、广州、深圳、杭州等城市的豪宅都相当卖座。其背后的推动力，是富裕阶层在全球大通胀之下的强烈保资产需求。

克而瑞数据显示，今年上半年，千万豪宅的网签均价已经达到78492元/㎡，比去年上涨11%，与2020年对比一平涨了1万。

豪宅凭借一己之力，带动了均价上涨，才有了全国房价下跌城市不断增加，全国均价却筑底反弹，创下新高的诡异画面。

然而，9月份的数据显示，全国商品房均价再次跌破万元，万元价格是楼市的顶，如今这个顶，又漏了。

这一佐证数据，是根据国家统计局披露的数据计算而得。

国家统计局10月24日披露的数据显示：

1至9月份，全国商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。商品房销售额99380亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。

同时，根据国家统计局9月16日披露的数据显示：

1至8月份，全国商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。

以此可以计算出，9月份单月商品房销售额为13510亿元，销售面积为13532万平方米。

9月份全国商品房均价=销售额÷销售面积=9984元/平方米。再次跌破万元，较8月份下调了4.9%。

这是什么情况？上半年不是依靠豪宅的独立行情强行将房价拉入万元，并创下新高了吗？9月份怎么就不行了？难道豪宅也不好卖了？

9月份最新的豪宅成交数据很多城市都没有公布，尚不知晓，但有一点是可以肯定的，将全国均价再次拉下马，掉入万元以下的最重要原因，是房价调整面积不断扩大，幅度也在加大。

简单理解就是，窟窿越来越大，豪宅单边行情也填不满了，最终还是呈现凹陷状态。

房价调整面积加大方面：

70个城市中，新房环比向下调整的城市有54个，而8月份为50个，7月为40个。同比下调城市50个。

房价调整幅度加大方面，根据国家统计局数据显示：

一线城市新房价格环比由上月上涨0.1%转为下降0.1%；二线城市新房环比下降0.2%，降幅均与上月相同；三线城市新房环比下降0.4%，降幅均与上月相同。

可以看到，一线城市中虽然京沪仍在上涨，但广州、深圳的调整幅度拉大，最终将一线城市整体的新房价格带入了负增长。

此外，上涨的城市不但所剩寥寥，最关键的是，上涨也是慢涨，而下调的城市则毫不含糊，幅度比较大。

9月份新房环比领涨的是合肥、成都，涨幅为0.7%，而领跌的城市是温州、兰州、武汉，下调幅度为0.9%。

新房同比来看，同比领涨的是杭州，为6.5%；同比领跌的城市为北海，下调了10.3%。

03 | 房价后续走势如何

房价后续走势如何？本号的观点是，调整周期仍未结束。

从目前的情形来看，我们的经济正在稳步复苏，国家统计局披露，全国前三季度GDP为870269亿元，前三季度同比增长3%，比上半年加快了0.5个百分点；第三季度GDP同比增长3.9%，较第二季度加快了3.4个百分点。

但是，我们仍要看到：

一方面，我们的失业率仍偏高。国家统计局数据显示，9月份，全国城镇调查失业率为5.5%，比上月上升0.2个百分点。

数据显示，另一方面，我们的消费距离复苏，仍任重道远。

9月份我们的社消增速为2.5%，较上月下降了2.9个百分点。

这些数据告诉我们，不少人的工作和收入仍承受着较大不确定性，我们的购买力仍没有多少。

这意味着，买房对于大多数人而言，既不敢也买不起。后续，房子卖不动仍是主流趋势，后续开发商为了回款，为了活下去，打折力度会更大，房价整体调整周期距离结束还很遥远。

总而言之，让子弹继续飞吧。

房价重回2年前……

上一篇文章咱们讲到，即便现在楼市调控放松了不少，各地利好政策频出，但因为疫情的原因，大家对未来不太乐观，都在捂着口袋观望，所以这波政策的效果好不好还说不定。

不过楼市需求这块其实还有另外一个影响因素。

那就是房价涨得越疯，买房的人越多，有钱的人钻灰色地带几套几套的买，没钱的人掏空6个口袋，勒紧裤腰带也买上一套；房价下跌，越便宜的时候，反而越没人买。

这两天国家统计局公布了4月70城房价数据。

从数据来看，70个大中城市里，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市，分别有47个和50个，比上个月分别增加9个和5个，新房价格出现2015年12月以来的首次同比下跌，二手房价格同比跌幅扩大。

70城里面，超过大半城市房价是跌的，也就是说全国房价整体在下跌。

2022年前4月，全国新建商品房成交均价在9500元/平左右，低于2020年的均价，房价重回两年前。

看着下跌的房价，大家的买房需求恐怕就更低了。

其实这还是挺奇怪的，按照正常的需求理论，商品的价格和需求量是相反的，价格涨了，需求变低，价格降了，需求就会增加，但楼市这里却是量价齐升、量价齐跌的现象。

在经济学里面，有一种商品叫“吉芬商品”，它的供需和一般商品是反着来的。

“吉芬”这个名字来源于发现这个现象的一位英国经济学家，他发现1845年的爱尔兰发生灾荒后，各种农产品的价格都涨了，按照需求理论，价格上升需求量应该下降，但令人不解的是，土豆的价格上涨之后，销量反而更高了。

后来通过研究发现，土豆出现这种怪异现象背后，有两个重要的原因——

一个是当时粮食供给严重不足，在众多廉价粮食当中，土豆的供应相对比较足，所以成了大家的救命粮，没有什么其他的替代品；

第二个是当时人们比较穷，买土豆的开支已经占大多数贫困家庭收入的很大比例，土豆价格一涨，就意味着买完之后口袋里能剩下的钱更少了。

也就是说，土豆是没什么替代品的救命粮，现在眼看着涨价了，但家里收入就那么点，为了不挨饿，就算是压缩买肉的钱也要多买土豆囤着，所以本就贫穷的家庭，不得不趁下一次涨价之前，买好比平常更多的土豆。

于是土豆的需求不减反增，价格也就随着大家的抢购蹭蹭往上涨了。

所以成为“吉芬商品”，有两个关键点的就是——

1、是生活必需品，价格涨了也没有其他什么替代品；

2、在支出里面占比大，但大家的收入有限，对价格上涨很敏感。

那么我们现在来看看房子。

首先，房子是不是生活必需品？

总体来说是的，正所谓衣食住行，满足了吃喝的基本生存需求之后，还要一个房子作为栖身之地，经济适用房和保障房数量少，难抢，天价高端别墅更加够不着，所以除了普通商品房之外，好像也没什么其他更好的替代品。

现在租房过日子的声音也有，包括咱们上一篇文章也提到作为租客其实挺占便宜的，但在国人几千年的传统观念下，可以看到大部分人还不能接受长期租房住这种带着“漂泊”感的行为，手上也没套房子传给下一代。

即便你接受了租房，觉得房子不是必需品，也还要看看丈母娘认不认同。

第二个，买房是不是在支出里面占比大，但大家的收入有限，对价格上涨敏感？

这个应该说没有什么争议了，房价那么高，打工人的收入相比之下就相当微薄，像深圳的房价收入比是40多倍，也就是说不吃不喝40多年，才能买到一套差不多的房子。

而在买完之后，大部分收入也要用来还房贷，所以大家对房价和贷款利率的上涨，可以说是非常敏感的。

当然除了以上两点之外，作为一种金融资产，房子还有其特殊性：可以作为一种投资工具，满足大家的投资需求。

虽然咱们一直在喊自己多穷，但经过了40年的高速增长，居民的财富和存款其实都大幅成长了，存款已然不能满足投资理财的需求，但股市看着又是一个割韭菜的吓人之地，所以大家在考虑安全和收益之后，就偏向于做房地产投资。

看着过去20年的房地产大牛市，大家也有了房价总是会上涨的预期，所以即便房价一路涨，大家的需求也一路攀升，而这种争先恐后的需求，也让开发商有了肆无忌惮涨价的底气，于是推动房价进一步上涨。

正常的投资需求变成过度的投机之后，地产泡沫也就产生了，越涨就越买，以至于不是刚需的也觉得自己是刚需。

反过来，大家对房价预期是下降的话，因为怕一直下跌想卖房的人会趁早出手，投资需求减弱，而买的人却想等到价格更低的时候再入手，所以越跌反而买的人就越少，之前那些叫着喊着说自己是刚需的人，也少了很多。

当然，房价是多方面因素合力推动的结果，“吉芬商品”可以作为理解房价怪现象的其中一个框架。

而从这个框架，我们也可以看到要稳房价，促进房地产市场健康发展，一个是要增加供应量，让大家有更多的替代选择，对于投资的需求也有替代。

比如房地产投资信托基金REITs，就可以让那些买不起房的人，间接进行房地产投资，分得一杯收益的羹，不过REITs也并非稳赚不赔，这个咱们之前讲过不少了。

还有就是要增强股市的长期投资回报，提升大家在股市的投资体验，把楼市投资资金引导到股市里。

另一方面，就还是要提高大家的收入。

收入高了，对房价上涨的敏感度就不会像之前那么高，生怕不早点买就买不起。而在国家需要刺激楼市放利好的时候，大家也不会因为收入的捉襟见肘，紧紧捂着口袋不敢行动。

近两年，人均可支配收入增速大概是5.8%，比2015-2019年8%的水平低了不少。

收入增长慢了，再加上担心疫情反复导致失业，所以大家更不愿意出手买房了。

这么看的话，或许利好政策还陆续有来。

无论是房地产政策放松、降息，刺激刚需的，还是减税降费，扶持中小企业发展，包括对那些互联网大平台的态度，也从之前的严厉打压，变成了现在的频频发声支持，毕竟这些可都是就业大户啊~