1月28日,上海易居房地产研究院发布了《2022年中国百城库存报告》。报告显示,2022年,房地产销售行情持续疲软,住房去库存面临前所未有的压力。在全国100个城市中,新建商品住宅存销比即库存去化周期

正文摘要:

1月28日,上海易居房地产研究院发布了《2022年中国百城库存报告》。报告显示,2022年,房地产销售行情持续疲软,住房去库存面临前所未有的压力。在全国100个城市中,新建商品住宅存销比即库存去化周期为18.9个月,更有39个城市去库存周期超过两年。截至目前,仅少数核心一二线城市短期新建商品住宅库存去化时间不足10个月,三四线城市新建商品住宅库存去化压力较大。楼市“小阳春”或在少数城市出现究竟是怎么一回事,跟随小编一起看看吧。

1月28日,上海易居房地产研究院发布了《2022年中国百城库存报告》(简称“报告”)。报告显示,2022年,房地产销售行情持续疲软,住房去库存面临前所未有的压力。在全国100个城市中,新建商品住宅存销比即库存去化周期为18.9个月,更有39个城市去库存周期超过两年。

截至目前,仅少数核心一二线城市短期新建商品住宅库存去化时间不足10个月,三四线城市新建商品住宅库存去化压力较大。那么,哪些城市库存压顶?哪些城市去化预期好?

约7成城市库存同比上涨

受2022年住宅销售持续疲软的影响,住宅库存呈现月度拉升的态势,房企去库存面临较大的窘境。报告显示,截至2022年底,100个城市新建商品住宅库存总量为5.3亿平方米,相比2021年底的数据增长了1.3%。其中,一线城市、二线城市、三四线城市的新建商品住宅库存总量分别为3360万平方米、26572万平方米和23126万平方米,相比2021年底增速分别为7.4%、-0.1%和2.0%。

对此,上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,一线城市的库存拉升态势较为明显,这和一线城市受疫情影响、年底加快推盘等因素有关。而二线城市出现罕见的库存下跌现象,一方面可能受烂尾楼事件影响,新盘供应受冲击;另一方面,2022年四季度持续出台的购房政策,刺激了部分购房需求,消化了部分库存。对于三四线城市而言,返乡置业需求在减弱,客观上也对去库存造成压力。

通过报告横向对比可以看出,2022年全国百城库存攀升的城市数量较多,约占7成。截至2022年底,100个城市中,有68个城市库存出现了同比正增长现象。从具体城市来看,珠海、杭州和三亚三个城市库存同比拉升较为明显,其同比增速分别为72%、56%和46%。而肇庆、苏州和长春的库存下滑速度较快,同比增速分别为-20%、-19%和-18%。

“2022年是历史上房屋销售和去库存最困难的一年。”严跃进表示,在这一年,房屋销售数据出现断崖式下跌,且购房预期悲观。即便出台了一系列购房政策,但交易市场提振弱于预期,也进一步限制了去库存工作的开展。整体来看,库存去化的压力和经济形势更趋复杂化等有关,也和购房者收入预期及购买力减弱等有关。同时,房地产开发领域出现的“烂尾楼”事件,也在很大程度上影响了购房者入市信心和意愿,使购房需求跌入冰点。

三四线城市库存去化压力较大

库存的增长还带来销售周期的拉长。据报告显示,2022年底,全国100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为18.9个月,这也意味着市场消化完这些库存需要18.9个月时间,即超过1.5年。由此可见,2022年属于去库存压力较大的年份。

具体来看,2022年底,在100个城市中,一线城市、二线城市、三四线城市的新建商品住宅存销比分别为12.4个月、18.0个月和21.9个月,去化周期都超过一年。其中,一线城市到了去年下半年去化压力有所缓解;二线城市则改善不佳,二线城市烂尾楼事件对销售端冲击较大,影响了去库存的速度;而三四线城市去化压力最大。

中指研究院方面认为,2022年在供需两端均弱下,重点城市可售面积处在相对高位,仅少数核心一二线城市短期库存去化时间不足10个月,三四线城市库存去化压力较大。具体来看,杭州、上海、合肥等城市短期库存不足,天津、长春、郑州、厦门等地短期去化存压,出清周期均在20个月以上。

此外,报告显示,上海成为2022年楼市去库存最好城市,从排序可以看出,包括上海、济南和合肥的去化速度相对较好,存销比分别为5.3个月、6.3个月和7.0个月。值得关注的是,全国100个城市中,有39个城市去库存周期超过24个月,即两年。比如,重庆、北海、洛阳分别为39.3个月、47.9个月、50.6个月 。

事实上,自2010年以来,全国百城楼市共经历了三个去库存的最艰难时期,即出现过三个去化周期的最高点。其中,2012年2月,存销比为22.8个月;2014年7月,存销比为20.9个月;2022年6月,存销比为20.2个月。相比之下,2022年去化周期陡然攀升的态势很明显,且到了年底依然出现反弹。也是最近8年去库存压力最大的阶段。

一二线城市有望率先迎来复苏

对于百城新建商品住宅呈现出明显的“供大于求”的态势。其主要原因不在于供给端,而在于需求端,即需求端过于疲软且持续无法改善。因此,库存压力大的城市在2023年要继续做好住房消费刺激工作,积极有效化解库存压力。

严跃进表示,自2021年9月央行房地产金融工作座谈会以来,全国房地产政策持续向好,政策宽松期已达16个月。当前房地产市场复苏的条件和基础更加坚实。尤其是2022年四季度各类新政策频出,包括“金融支持房地产16条”“三支箭”政策等,都为房地产市场的健康发展创造了良好的条件,有助于进一步促进去库存工作的开展。

贝壳研究院方面认为,春节期间的楼市表现再次反映了中国的市场体量巨大,也意味着城市之间、人群之间存在较大的差异。刚需群体的预期弱,但改善性需求预期相对较强。预计今年一季度市场会保持复苏的势头,珠三角及京津冀重点城市表现好于其他城市群。在人口和就业进一步向大城市集聚的趋势下,核心城市的房产依然具有不可替代的价值,人们对于房地产过度恐慌的预期将会转变。

此外,中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,短期来看,供需两端政策将继续加快落实,一二线城市住房需求旺盛,有望率先迎来市场复苏,楼市“小阳春”或将在少数城市出现,但对于大部分城市而言,经济环境以及房价预期仍较弱,市场修复需要更长时间。

新京报记者 袁秀丽 图/易居提供

编辑 武新 校对 刘军

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2023年初伴随着疫情防控措施的调整,春节假期再度迎来返乡高峰,铁路客流继续保持回升态势。1月21日至27日,全国铁路发送旅客5017.4万人次,日均发送716.8万人次,同比增长57.0%,恢复至2019年的83.1%,其中1月26日、27日迎来返程客流高峰,连续2天突破千万人次。

而楼市层面,从疫情放开后的首个春节假期情况来看,部分一二线城市新房项目到访量与去年春节相比有所修复,但由于春节期间大量返乡人群外流,市场活跃度相比节前明显下滑。

克而瑞监测数据显示,40个重点城市在春节周成交量仅为35.7万平方米。即便年前中央“降首付降利率”托市,对于购房者的刺激作用依然有限。细化到日度变化,2023年春节前一周成交量开始波动下行,春节周降至低位,自年初二开始,日度成交基本创2019年以来同期新低。

分能级来看,一线城市购房需求相对“坚挺”,虽然春节周成交量同比下降72%,但仍显著好于2021年、2019年同期。二线城市成交表现略显逊色,9个典型城市春节周成交仅为7.1万平方米,环比下降86%,同比降幅也达到了28%。仅青岛、南宁、兰州、合肥等少数城市同比持增,但除青岛外,与疫情前的2019年相比仍有一定差距。三四线城市“逆势翻红”,返乡置业初见端倪,28个三四线城市环比下降61%,同比上涨13%,东南沿海城市诸如温州、东莞、中山、珠海等涨幅显著均超50%。

克而瑞调研的35个城市春节期间热销项目,96个热销项目中有63个位于三四线城市,占比高达66%,核心一二线城市项目去化表现显著不及三四线城市。究其原因,三四线城市春节期间的放量更多是基于疫情管控全面解绑之后需求的延迟性释放。

一线城市来看,北京大部分楼盘春节“不打烊”,持续发力营销,楼市整体活跃度较去年春节略有提升,但受春节离京返乡影响,春节期间售楼处整体到访量、市场活跃度明显不及1月前两周,调研项目平均到访量30-40组。市场延续分化特征,海淀、朝阳、丰台、顺义、昌平南区域项目表现相对较好。营销活动方面,北京多个楼盘推出特价房、限时一口价、总价立减等优惠措施,但优惠力度与节前变化不大。整体来看,春节期间新房市场热度较节前回落,但到访情况好于去年春节,预计节后随着市场预期转好,北京市场有望保持稳步复苏节奏。

上海春节期间整体市场较节前有所降温。春节期间监测到有超过40个项目售楼处“不打烊”,但与北京类似,由于返乡人群较多,售楼处看房客户相对较少。春节期间无项目新开盘,五大新城项目到访及认购热情相对较高,招商虹桥璀璨时代、中铁虹桥逸都及蟠龙府二期均已触发积分,前滩格力海德壹号认购人数近4倍,假期后新一批次新房入市后,市场热度有望恢复。

广州春节期间多个楼盘推出新春优惠活动,主要以特惠单位、购房送新春大礼包、成交送家电、到访抽红包等营销活动为主。但由于今年春节期间出游及返乡客户较多,案场到访客户大幅减少,市场活跃度一般,实际成交并不理想,多个项目春节认购不足10套。相比去年春节及12月份,到访量及成交均有所下降,个别楼盘成交好于1月前两周。市区楼盘及改善型产品表现要好于外围区域。

展望一季度,中指院分析认为,短期来看供需两端政策将继续加快落实,一二线城市住房需求旺盛,有望率先迎来市场复苏,楼市“小阳春”或将在少数城市出现。

南都·湾财社记者 王艳玲